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Baufinanzierung Ratgeber A-Z: Alles Wichtige kurz erklärt

Auf der Suche nach einer passenden Immobilienfinanzierung stoßen Interessierte auf viele unterschiedliche Begriffe. Der Baufinanzierung Ratgeber erklärt im Folgenden eine Reihe wichtiger Ausdrücke, die künftige Eigentümer kennen sollten. Zwar kann der Ratgeber zur Baufinanzierung dabei keine individuelle Beratung ersetzen. Jedoch gibt er Verbrauchern einen guten Überblick in die Welt der Finanzierungs- und Sparmöglichkeiten.

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► Abgeltungssteuer

Die Abgeltungssteuer ist insbesondere für Personen wichtig, die sich für einen Bausparvertrag entscheiden. Die seit 2009 geltende Abgeltungssteuer besagt, dass alle Kapitalerträge mit einem einheitlichen Steuersatz von 25 Prozent versteuert werden müssen. Hinzu kommen Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer, die beide auf die Abgeltungssteuer erhoben werden, sodass der Steuersatz maximal bei 27,99 Prozent liegt.

Als Kapitalerträge zählen unter anderem die Guthabenzinsen auf Bausparverträge. Die Zinseinkünfte müssen daher versteuert werden. In der Regel geschieht dies automatisch durch die Bausparkasse, sofern kein Freistellungsauftrag vorliegt. Mit ihm wird der Steuerabzug jedoch vermieden. Maximal können jedoch nur Erträge bis zu 801 Euro bei Alleinstehenden bzw. 1.602 Euro bei Ehepartnern freigestellt werden. Riester-Bausparverträge (Wohn-Riester) sind hingegen von der Steuer ausgenommen.

» Abgeltungsteuer

► Anschlussfinanzierung

Eine Anschlussfinanzierung wird dann notwendig, wenn ein Darlehen bis zum Ende der Zinsbindung nicht vollständig getilgt ist. Um die restlichen Kreditschulden abzuzahlen, vereinbaren Kreditnehmer in der Regel ein neues Darlehen. Der Fachbegriff hierfür lautet Prolongation. Für die Durchführung dieser Immobilienfinanzierung gibt es verschiedene Wege. Mit einem Forward-Darlehen können sich Eigenheimfinanzierer beispielsweise aktuelle Zinskonditionen für die spätere Anschlussfinanzierung sichern – auf bis zu fünf Jahren im Voraus.

» Anschlussfinanzierung

► Auslandsfinanzierung

Bei einer Auslandsfinanzierung handelt es sich nicht um eine Immobilienfinanzierung über eine ausländische Bank für ein Objekt, das sich in Deutschland befindet. Der Begriff beschreibt das Gegenteil. Wenn sich künftige Eigenheimbesitzer für eine Immobilie im Ausland interessieren, müssen sie sich über die rechtlichen Grundlagen im Klaren sein. Nicht nur diese können sich von den deutschen Richtlinien deutlich unterscheiden, sondern auch die Kosten. Besonders die Erwerbsnebenkosten können für Gebäude im Ausland wesentlich höher sein als in Deutschland.

» Auslandsfinanzierung

► Bauen oder Kaufen

Sowohl der Hausbau als auch der Hauskauf sind mit Vor- und Nachteilen verbunden. Bauen bedeutet, dass künftige Eigentümer ihre Immobilie nach ihren Wünschen gestalten können. Jedoch sind Sie dann mehreren finanziellen Risiken ausgesetzt, etwa durch Pfusch am Bau oder wenn sie als Bauherr die Baustelle nicht richtig absichern und Personen aufgrund dessen verletzt werden.

Kaufen bedeutet hingegen, dass sich Verbraucher mit dem zufrieden geben müssen, was der Markt hergibt. Sie können dafür in der Regel sofort einziehen und müssen nicht erst die Bauzeit abwarten. Ein Hauskauf kann deutlich günstiger sein als ein Neubau, jedoch nur dann, wenn keine aufwendigen Renovierungsarbeiten notwendig sind.

» Bauen oder Kaufen

► Baufinanzierung Test

Welcher Anbieter bietet die beste Immobilienfinanzierung? Solche Fragen klären Baufinanzierung Tests. Jede Untersuchung ist dabei unterschiedlich aufgebaut und konzentriert sich auf bestimmte Baufinanzierungsformen, sodass es je nach Schwerpunkt zu verschiedenen Testsiegern kommt. Verbraucher sollten daher schon im Vorfeld wissen, ob sie beispielsweise Information zum fairsten Baufinanzierer oder zum Anbieter mit den besten Darlehenskonditionen haben wollen.

» Baufinanzierung Test

► Eigenkapital

Je mehr Geld Verbraucher für den Immobilienerwerb angespart haben und somit nicht als Kredit aufnehmen müssen, desto günstiger wird in der Regel die Baufinanzierung. Das Eigenkapital sollte in der Regel mindestens 20 Prozent der Bau- oder Kaufsumme betragen. Von einer Baufinanzierung ganz ohne eigene finanzielle Mittel raten Experten meist ab, da das Darlehen nicht nur teuer, sondern die Belastung für Kreditnehmer auch sehr hoch ist.

» Eigenkapital der Baufinananzierung

► Eigenleistungen am Bau

Wer ein Haus baut, kann die Kosten deutlich senken, indem er selbst Hand anlegt, etwa beim Innenausbau. Mit solch einer „Muskelhypothek“ können Kosten für Fachleute eingespart werden. Jedoch kann sich diese Möglichkeit auch als Nachteil erweisen, wenn Bauherren zu wenig Wissen und Geschick beispielsweise beim Fliesenlegen mitbringen. Durch fehlerhaftes Arbeiten entstehen dann unnötige Zusatzkosten. Daher ist es sinnvoll, zumindest für anspruchsvolle Aufgaben den Rat eines Experten einzuholen.

» Eigenleistungen am Eigenheim

► Energieausweis

Der Energieausweis ist als Steckbrief für das Wohngebäude zu verstehen, informiert die Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen. Der Ausweis gibt wieder, wie viel Energie das Haus abgibt. So können mögliche Hauskäufer bewerten, ob es sich beim Kaufobjekt beispielsweise um einen teuren Energiefresser handelt. Eigenheimbesitzer wissen durch den Energieausweis hingegen, wo sie Energiekosten einsparen können, etwa durch bessere Fenster.

» Energieausweis

► Förderdarlehen der Länder

Im Zuge der Wohnungsbauförderung vergeben einzelne Bundesländer Förderdarlehen. Die Vergabe ist jedoch zum Teil an bestimmte Voraussetzungen geknüpft, etwa an Einkommensgrenzen oder einen gewissen Mindestanteil an Eigenkapital. Manche Förderprogramme sind hingegen lediglich für Familien mit Kindern oder Haushalte mit behinderten Menschen vorgesehen. Je nach Bundesland gibt es verschiedene Anlaufstellen.

» Förderdarlehen der Länder

► KfW Förderung

Besonders energieeffizientes Bauen und Modernisieren wird von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) mit günstigen Darlehen belohnt. Das Institut bietet unterschiedliche Förderprogramme, etwa „Energieeffizient Bauen“ oder für Kauf-Interessierte das „KfW-Wohneigentumprogramm“. Die Fördermöglichkeiten der KfW beinhalten unter anderem einem im Vergleich zu anderen Kreditgebern geringeren effektiven Jahreszins oder einen Tilgungszuschuss.

» KfW Förderung

► Modernisierungsdarlehen

Jedes Haus muss früher oder später renoviert werden. Während kleinere Schönheitsreparaturen leicht zu stemmen sind, stellen beispielsweise eine neue Heizung oder ein frisches Dach eine große finanzielle Belastung dar. Modernisierungsdarlehen bieten Hausbesitzern eine günstige Möglichkeit, ihr Gebäude zu sanieren bzw. modernisieren. Dienen die Maßnahmen einer verbesserten Energieeffizienz oder sollen sie den Wohnraum altersgerecht machen, besteht die Möglichkeit, KfW-Förderprogramme in Anspruch zu nehmen.

» Modernisierungsdarlehen

► Nachrangfinanzierung

Eine Nachrangfinanzierung beschreibt ein Darlehen, das zwar im Grundbuch vermerkt wird, jedoch hinter bereits vorhandenen Krediten. Wenn Kreditnehmer ihre Schulden nicht tilgen können, werden Kreditgeber für eine Nachrangfinanzierung zuletzt entschädigt. Aufgrund des höheren Risikos, beispielsweise nach einer Zwangsversteigerung kein Geld zu sehen, da mit dem Erlös vorrangige Kredite getilgt wurden, ist diese Form der Baufinanzierung meist teurer als erstrangige Immobilienfinanzierungen.

» Nachrangfinanzierung

► Nebenkosten

Nebenkosten sind Kostenpunkte, die neben der reinen Finanzierung eines Kauf- oder Bauvorhabens anfalle. Dazu gehören unter anderem Grunderwerbssteuer, Baugenehmigung, Erschließungskosten, Anschluss an öffentliche Versorgungsleitungen, Bauwasserkosten, Versicherungsschutz und Bereitstellungszinsen.

» Nebenkosten der Baufinanzierung

► Notargebühren

Notargebühren werden bei der Baufinanzierung von Verbrauchern oftmals vergessen oder unterschätzt. Doch die Arbeit eines Notars ist sogar gesetzlich verankert. Nur durch seine notarielle Beurkundung ist der Immobilienerwerb rechtlich verbindlich. Ein Notar ist zudem für vorgeschriebene Eintragungen im Grundbuch zuständig.

Die Notarkosten belaufen sich auf rund 1,5 Prozent der Kaufsumme. Dieser Wert ist jedoch nur als Anhaltspunkt zu verstehen. In je mehr Vorgänge Notare eingebunden sind, desto höher sind die endgültigen Notargebühren.

» Notargebühren

► Policendarlehen

Um kurzfristige finanzielle Engpässe zu überbrücken, stellt ein Policendarlehen eine gute Alternative zu Ratenkrediten dar. Hierzu werden Lebens- oder Rentenversicherungen bis zum maximal möglichen Rückkaufwert beliehen. Die Zinsen sind vergleichsweise gering, da die Kreditgeber ein geringes Risiko eingehen. Denn bei Insolvenz der Kreditnehmer garantiert ihnen der Verkauf bzw. die Kündigung der beliehenen Versicherung die Rückzahlung des Darlehens.

» Policendarlehen

► Risiken der Arbeitslosigkeit

Eine erfolgreiche Baufinanzierung setzt ein geregeltes Einkommen voraus. Daher sollten sich Verbraucher mit dem Gedanken auseinandersetzen, welche Risiken Arbeitslosigkeit beinhaltet und wie diese umgegangen werden können. Wird beispielsweise bei der Baufinanzierung vereinbart, dass die monatliche Tilgung angepasst werden kann, haben Kreditnehmer zumindest die Möglichkeit, die Raten dem durch die Arbeitslosigkeit fehlenden Einkommen anzugleichen.

» Risiken der Arbeitslosigkeit

► Sondertilgung

In der Regel wird ein Darlehen durch Raten getilgt. Eine Sondertilgung ermöglicht zusätzliche Rückzahlungen, sodass sich die Restschuld schneller verringert. Viele Kreditgeber bieten diese Möglichkeit bereits kostenlos an, sodass Kreditnehmer meist im Rahmen von fünf Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme einmal im Jahr eine Sondertilgung vornehmen können. Wichtig ist, dass diese Option vertraglich festgehalten wird, denn rein rechtlich gibt es keinen generellen Anspruch.

» Sondertilgung

► Umschuldung der Baufinanzierung

Von einer Umschuldung der Baufinanzierung ist dann die Rede, wenn Kreditnehmer ihr Darlehen vor Ende der Zinsbindung kündigen. Oftmals wird auch von einer Umschuldung gesprochen, wenn ein neuer Kredit nach Ablauf der Zinsbindung notwendig wird, um die verbleibende Restschuld zu begleichen. Allerdings wird dieser Vorgang für gewöhnlich als Anschlussfinanzierung bezeichnet. Eine Umschuldung ist in der Regel erst nach 10 Jahren ohne zusätzliche Gebühren möglich.

» Umschuldung der Baufinanzierung

► Vorfälligkeitsentschädigung

Wird ein Kredit vor Ablauf der Zinsbindung gekündigt bzw. komplett getilgt, verlangen die Anbieter in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung. Mit dieser lassen sie sich für entgangene Zinsen, mit denen sie während der Zinsfestschreibung fest gerechnet haben, entschädigen.

Diese Gebühren entfallen jedoch nach einer zehnjährigen Zinsbindung oder durch eine möglichweise unzulässige Widerrufsbelehrung. Verbraucherschützer weisen darauf hin, dass viele Belehrungen von Verträgen zwischen 2002 und 2009 fehlerhaft sind.

» Vorfälligkeitsentschädigung

► Wohn-Riester

Wer sich eine Immobilie als Altersvorsorge zulegen will und zudem auch plant darin selbst zu wohnen, der kann sich mit dem sogenannten Wohn-Riester – auch Eigenheimrente genannt – staatliche Zulagen wie bei der Riester Rente sichern. Der Wohn-Riester kann normalerweise als Annuitätendarlehen oder Bausparvertrag umgesetzt werden. Dabei fließen die Förderungen direkt in das Darlehen.

» Wohn-Riester

► Zinsbindung

Die Zinsen der Baufinanzierung werden in Deutschland auf lange Zeit festgelegt. Für Kreditnehmer bedeutet dies vor allem Planungssicherheit. Insbesondere wenn Zinsen steigen, ist eine lange Zinsbindung von Vorteil. Daher ist es empfehlenswert, sich einen niedrigen Zinssatz, etwa aufgrund einer Niedrigzinsphasue, auf lange Sicht zu sichern. Umgekehrt ist es allerdings von Nachteil, wenn die Bauzinsen nach Abschluss der Baufinanzierung deutlich fallen.

» Zinsbindung

► Zwangsversteigerung

Durch Zwangsversteigerungen lassen sich Immobilien günstig erwerben. Wie sinnvoll solch ein Immobilienkauf jedoch ist, hängt hauptsächlich vom Zustand des Objektes ab. Ist dieses stark sanierungsbedürftig, müssen Interessierte ihre Entscheidung gut abwägen. Die Einschätzung, wie umfassend die Sanierung ist, wird jedoch dadurch erschwert, dass die zu versteigernden Immobilien vorab meist nicht besichtigt werden können. Dennoch bietet die Zwangsversteigerung einige Vorteile.

» Zwangsversteigerung

► Zwischenfinanzierung

Die Zwischenfinanzierung ist ein Mittel zur Überbrückung kurzfristiger finanzieller Engpässe, ähnlich wie das Policendarlehen. Allerdings muss dazu die endgültige Baufinanzierung bereits feststehen. Notwendig wird eine Zwischenfinanzierung, wenn sich beispielsweise die Auszahlung einer Lebensversicherung verzögert, dieses Kapital jedoch fest in die Baufinanzierung eingeplant wurde.

» Zwischenfinanzierung