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Umschuldung Baufinanzierung

Mit Umschuldung der Baufinanzierung die Kosten senken

Die Umschuldung der Baufinanzierung ist in der Regel nur nach Ablauf der Zinsbindung sinnvoll. Wer früher umschuldet, muss mit hohen Kosten rechnen, die die Banken erheben. Einige Ausnahmen ermöglichen jedoch eine Umschuldung der Baufinanzierung vor Ende der Zinsbindung ohne weitere Kosten und somit eine Chance auf eine günstigere Immobilienfinanzierung.

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Mit der Umschuldung einer Baufinanzierung werden meist zwei verschiedene Dinge bezeichnet. Wird darunter die Frage nach der Finanzierung der Restschuld nach Ende der Zinsbindung verstanden, ist im eigentlichen Sinne eine Anschlussfinanzierung gemeint. Wer den Kredit hingegen vor Zinsbindungsablauf zurückzahlen möchte, schuldet um. Eine solche Umschuldung ist jedoch meist mit Extrakosten verbunden, die nur unter bestimmten Voraussetzungen umgangen werden können.

Umschuldung gut abwägen

Bei einer Umschuldung der Baufinanzierung verlangen die Kreditgeber oftmals eine Vorfälligkeitsentschädigung. Denn durch die vorzeitige Rückzahlung des Darlehens entgehen ihnen fest eingeplante Zinsgewinne. Diese Entschädigungszahlungen können schnell im vierstelligen Bereich liegen, wodurch eventuelle Einsparungen durch günstigere Konditionen der neuen Baufinanzierung aufgefressen werden. Eine Umschuldung ist daher aus finanzieller Sicht nur dann sinnvoll, wenn diese Extrakosten nicht zu stark ins Gewicht fallen oder erst gar nicht gezahlt werden müssen.

Baufinanzierung: Umschuldung in Form einer Anschlussfinanzierung

In der Regel ist eine Umschuldung erst nach Ablauf der Zinsbindung ohne Zusatzkosten möglich. Eine frühzeitige Planung der Anschlussfinanzierung kann sich dabei lohnen. Auch wenn das Ende der fest vereinbarten Zinskonditionen noch weit in der Zukunft liegt, können sich Kreditnehmer über ein Forward-Darlehen die gegenwärtigen Zinsen für später sichern – bis zu fünf Jahre im Voraus. Ist beispielsweise ein Anstieg der Zinsen absehbar, empfiehlt es sich die Umschuldung der Baufinanzierung über diese Form der Immobilienfinanzierung.

Umschuldung der Baufinanzierung nach 10-jähriger Zinsbindung

Bei langen Zinsbindungen von mehr als zehn Jahren müssen Verbraucher dessen Ende nicht abwarten. Sie haben laut § 489 BGB Anspruch auf eine vorzeitige Kündigung bzw. Umschuldung nach zehn Jahren Zinsbindung. Vorfälligkeitsentschädigungen dürfen dann nicht erhoben werden. Wer von seinem Recht Gebrauch machen möchte, muss seinen Kreditgeber sechs Monate vor diesem Schritt informieren.

Eine frühere Umschuldung der Baufinanzierung ist zudem möglich, wenn die Widerrufsbelehrung im Vertrag fehlerhaft ist. Vor allem Darlehen, die zwischen 2002 und 2010 vereinbart wurden, können entsprechende Fehler enthalten. Eine Stichprobe der Verbraucherzentrale Hamburg zeigt beispielsweise, dass von über 1.500 überprüften Kreditverträgen fast 90 Prozent Mängel aufweisen. In diesen Fällen ist der Widerruf jederzeit möglich und somit auch eine Umschuldung ohne zusätzliche Entschädigungszahlungen.

Verschiedene Angebote zur Umschuldung vergleichen

Bei einer Umschuldung der Baufinanzierung im Sinne einer Anschlussfinanzierung sollten Verbraucher nicht auf das erstbeste Angebot der Hausbank zurückgreifen. Wer verschiedene Angebote vergleicht und zu einem anderen Geldinstitut wechselt, kann wesentlich bessere Konditionen für sich vereinbaren. Kreditnehmer, die bei ihrer Bank bleiben wollen, sollten versuchen zu verhandeln. Beim Blick auf die Angebote der Mitbewerber dürfte so manches Kreditinstitut seinen Kunden entgegenkommen.

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Ablauf und Kosten einer Umschuldung der Baufinanzierung

Eine Umschuldung ist vergleichsweise einfach, sobald der richtige Finanzierungspartner gefunden ist. Nach Unterschrift des Darlehensvertrags mit der neuen Bank setzt sich diese in Verbindung mit dem alten Kreditgeber. Ist der Zeitpunkt gekommen, wird vom neuen Geldinstitut der verbleibende Kreditbetrag an das alte überwiesen. Dabei entstehen außer durch das Abtreten der Grundschuld im Grundbuch keine Kosten. Diese liegen bei 0,1 bis 0,3 Prozent des Grundschulbetrags.