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Nachfinanzierung bei einem Immobilienkredit

Eine Nachfinanzierung bei einem Immobilienkredit ist dann notwendig, wenn das zur Verfügung gestellte Kapital (die Darlehenssumme vom Kreditinstitut) und das vorhandene Eigenkapital wider Erwarten nicht ausreichend sind, um das Projekt zu Ende zu führen. Eine Nachfinanzierung wird meist von Bauherren und weniger von Käufern einer bestehenden Immobilie beansprucht, weil bei Bauvorhaben die Kosten oft höher ausfallen als veranschlagt.

Grundsätzlich ist eine solche Nachfinanzierung mit erheblichen Nachteilen verbunden, da vorher nicht geplantes Fremdkapital auch zu bisher nicht kalkulierten Ratenbelastungen führt. Die Schulden- und Zinslast steigt und belastet die Einkommenssituation in nicht geplantem Maße. Nachfinanzierungen sind daher nicht nur teuer, sondern können auch zum finanziellen Desaster werden.

Realistische und umfassende Finanzplanung schützt vor den Nachteilen einer Nachfinanzierung

Vor der Aufnahme einer Immobilienfinanzierung sollte eine detaillierte, umfassende und realistische Finanzplanung erfolgen. Ein oft auftretender Fehler ist die Falscheinschätzung des wirklichen Kapitalbedarfs. Bei einem Bauvorhaben beispielsweise können unvorhergesehene Probleme oder Schäden auftreten, die das gesamte Projekt merklich verteuern. Manchmal werden auch schlicht und einfach Kosten vergessen, die später im Zusammenhang mit dem Vorhaben anfallen, wie z. B. Nebenkosten in Form von Versicherungsbeiträgen, Kosten für Steuerbelastungen oder auch Kosten für zusätzliche Arbeiten, die vorher kein Bestandteil der Planung waren, weil sie z. B. als Eigenleistung geplant waren, dann aber aus verschiedenen Gründen doch nicht selbst ausgeführt werden können.

Je nach Größe und Gesamtumfang des geplanten Vorhabens sollte daher immer eine finanzielle Reserve eingeplant werden, damit solcherlei Kosten ebenfalls gedeckt werden können. Die Höhe dieser finanziellen Reserve kann von Laien meist schlecht eingeschätzt werden – eine Faustregel lautet, dass hierbei zusätzlich zum vorhandenen Eigenkapital von etwa 20 bis 30 Prozent zwischen 3 und 5 Prozent der Bau- bzw. Erwerbssumme eingeplant werden sollten. Im individuellen Fall kann dies allerdings abweichen – hier kann ein unabhängiger Finanzierungsberater wertvolle Hilfestellung geben.

Darlehen mit Reserveoptionen

Ein evtl. auftretender Nachfinanzierungsbedarf kann bereits im Vorfeld gesichert werden, damit später nicht nach einem neuen Finanzierungsangebot gesucht und evtl. ungeplante Mehrkosten in Kauf genommen werden müssen. Hierfür kann bereits bei Finanzierungsabschluss ein sog. Darlehen mit Reserveoption gewählt werden. Hierbei kann ein evtl. zusätzlich benötigter Kapitalbedarf von (je nach Anbieter) bis zu 20.000 Euro abgesichert werden – wichtig hierbei: Wird die Reserve nicht benötigt, sollten hierfür auch keine Kosten anfallen! Darlehen mit Reserveoption sind jedoch grundsätzlich etwas schlechter konditioniert als Darlehen ohne diese Option.

Alternative Deckung eines Nachfinanzierungsbedarfs

Es bestehen auch noch weitere Möglichkeiten, eventuellen Nachfinanzierungsbedarf aus anderen Quellen als über ein Kreditinstitut zu decken, da diese Möglichkeit meist vergleichsweise teuer ist. So gibt es auch Bauunternehmen, die ihren Kunden bei Notwendigkeit nachrangige Darlehen für einen gewissen Zeitraum gewähren – hierbei sollte allerdings auf die genauen Konditionen geachtet werden. Auch Arbeitgeber, Verwandte, Freunde oder freie Vermittler können oft aushelfen, einen entsprechenden Kapitalbedarf zu decken.

Auch hier sollte unbedingt darauf geachtet werden, ob der Anbieter seriös ist, die Laufzeit ausreichend lang gestaltet werden kann und die Konditionen angemessen sind. Da für diese Kapitalgeber die Immobilie in der Regel nicht als Sicherheit dienen kann, werden meist recht hohe Risikozinsaufschläge fällig, sofern keine anderen Sicherheiten herhalten können. Bei Arbeitgeberdarlehen müssen ggf. etwaige Zinsvorteile versteuert werden. Die mit Sicherheit beste Lösung ist daher immer ein eigenes, finanzielles Polster, was nötigenfalls in Anspruch genommen werden kann.