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Mietrechtsnovellierungsgesetz 2015: Vermieter unter Rechtfertigungsdruck

Am 27. April 2015 veröffentlichte die Bundesregierung das im März beschlossene Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNovG). Es soll Bürger mit der sogenannten Mietpreisbremse vor zu hohen Preisen in Ballungszentren und vor Vermittlungskosten schützen. Vermieter müssen daher ab Juni vermehrt Rechenschaft über ihr Eigentum ablegen.

Ein Grund für das „Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung“ ist der starke Anstieg von Mietpreisen in Ballungszentren. Die neue Regelung ist für Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt vorgesehen. Seit dem 28.04.2015 dürfen die Bundesländer diejenigen Gebiete bestimmen, auf die dieses Kriterium zutrifft. Die Entscheidungen besitzen jeweils eine vorläufige Gültigkeit von maximal fünf Jahren.

Angespannter Wohnungsmarkt in Ballungszentren

Besonders Großstädte sind von einem angespannten Wohnungsmarkt betroffen. Laut Gesetzgeber wird die Versorgung der Bevölkerung mit Mitwohnungen nicht mehr zu „angemessenen Bedingungen“ gewährleistet. Im Einzelnen bedeutet dies dass,

  1. die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt,
  2. die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt,
  3. die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder
  4. geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.

Das MietNovG: Mietpreisbremse und Bestellerprinzip

Das neue Gesetz sieht vor, dass der monatliche Mietpreis für Wohnräume in Ballungszentren bei Neu- bzw. Wiedervermietung nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Darüber hinaus wird im Maklerrecht das sogenannte Bestellerprinzip verankert. Provision zahlt demzufolge künftig derjenige, der den Wohnungsvermittler beauftragt.

Ausnahmen zugunsten der Vermieter

Ausgenommen von der Mietpreisdeckelung sind Gewerberäume sowie umfassend modernisierte Wohnungen und Neubauten, wenn diese erstmalig genutzt und vermietet werden. Als umfassend modernisiert gilt eine Wohnung, wenn sie mit einem Neubau vergleichbar ist. Der Aufwand muss etwa einem Drittel der notwendigen Investitionen in eine vergleichbare Neubauwohnung entsprechen. Dazu zählen beispielsweise die energetische Sanierung oder die Erneuerung von sanitären Anlagen oder Fußböden.

Für bisherige Verträge und Neuvermietungen gilt der Bestandsschutz. Vermieter sind nicht verpflichtet, eine Wohnung unter dem bisherigen Mietpreis anzubieten. Liegt dieser bereits mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, muss er nicht reduziert werden.

Anspruch auf Mietpreisbremse

Meldet der Mieter jedoch Beschwerde über die unzulässig hohe Miete an, so sollte der Eigentümer den Betrag senken. Der Mieter hat andernfalls das Recht, nur den gedeckelten Höchstpreis zu zahlen. Mieterorganisationen informieren mittlerweile ausführlich über das neue Gesetz. Auch die Ausnahme für Neubauwohnungen gilt nur bedingt. Sie wird unwirksam, wenn der Eigentümer die Immobilie vor der erstmaligen Vermietung selbst genutzt hat. In diesem Fall gilt die Zehn-Prozent-Grenze.

Handlungsbedarf für Vermieter

Um den ortsüblichen Mietpreis zu ermitteln, sollten Eigentümer sich am Mietspiegel der jeweiligen Gemeinde orientieren. Liegen keine entsprechenden Daten vor, ist mit der Ermittlung der Vergleichsmiete häufig ein größerer Zeit- und Kostenaufwand verbunden. Diesen sollten Vermieter dennoch nicht scheuen – ab dem 1. Juni 2015 unterliegen sie der Auskunftspflicht. Der Mieter hat demzufolge das Recht zu erfahren, auf welche Weise die Vergleichsmiete erhoben wurde. Dies ermöglicht ihm, den verlangten Mietpreis auf Zulässigkeit zu überprüfen.

Rechtliche Konsequenzen für den Vermieter bei Zuwiderhandlung

Ein Verstoß gegen die gesetzlichen Regelungen zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten ist nur bedingt strafbar. Fordert der Eigentümer eine unangemessen hohe Miete und nutzt die Knappheit des Wohnraumes damit zu seinem Vorteil aus, können gemäß § 5 Wirtschaftsstrafgesetz bis zu 50.000 Euro an Geldbuße fällig werden. Wucher, eine drastisch hohe Miete in Verbindung mit Ausbeutung, wird nach § 291 Strafgesetzbuch mit einer mehrjährigen Freiheitsstrafe geahndet.

Reaktionen der Bundesländer

Die Umsetzung des Mietrechtsnovellierungsgesetzes wird voraussichtlich verzögert eintreten. Dies ergibt eine aktuelle Umfrage der Bild-Zeitung in den zuständigen Landesministerien. Bislang hat sich lediglich Berlin zur pünktlichen Einführung der Mietpreisdeckelung zum 1. Juni bereit erklärt. Das Bundesland wird die Regelung flächendeckend anwenden und bescheinigt damit dem gesamten Gebiet einen angespannten Wohnungsmarkt. Nordrhein-Westfalen und das Saarland führen die Regelung zum 1. Juli ein und Rheinland-Pfalz bis zur Sommerpause. Baden-Württemberg und Bremen bemühen sich bis September um eine Umsetzung und Brandenburg will sich bis Ende des Jahres anschließen.

In Niedersachsen wird die Mietpreisbremse bis nächstes Jahr eingeführt. Grundsätzlich bereit sind auch Bayern, Hamburg, Hessen und Schleswig-Holstein, jedoch liegen bislang keine konkreten Zeitpläne vor. In Mecklenburg-Vorpommern, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen bestehen dagegen grundsätzliche Zweifel an der Notwendigkeit einer Umsetzung.