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Längere Zinsbindung bei Immobilienkrediten – Vor- und Nachteile

Bei Immobilienfinanzierungen stellt sich jedem Finanzierungsnehmer die Frage, ob eine möglichst lange Zinsbindung mit dem Kreditgeber vereinbart werden soll oder nicht. Hierfür gibt es nicht für jeden Fall und jeden Kreditnehmer eine generelle Empfehlung – ob eine lange Zinsbindung sinnvoll ist oder nicht, hängt vielmehr von der persönlichen, aber auch von der am Markt herrschenden Situation ab.

Je länger die Zinsbindung, umso höher der Zinsaufschlag

Besonders bei der Vereinbarung langer Zinsbindungszeiträume (also z. B. 15 oder 20 Jahre oder noch länger), fallen die Zinsaufschläge durch das Kreditinstitut umso mehr ins Gewicht. Der steigende Aufschlag auf den Zinssatz ist dadurch bedingt, dass sich das Refinanzierungsrisiko des Kreditgebers durch längere Laufzeiten immer weiter erhöht. Damit wird der Kredit für den Kreditnehmer zwar teurer, im Gegenzug jedoch kann insgesamt viel besser kalkuliert werden, da die Zins- und die Rückzahlungsbelastung lange Zeit gleich bleiben. Die Ausschaltung des Zinsrisikos erscheint dann als besonders sinnvoll, wenn am Markt ein niedriges Zinsniveau herrscht – somit kann neben der Kalkulationssicherheit auch ein günstiger Zinssatz „konserviert“ werden.

Variable Darlehen bergen auch höhere Risiken

Den augenscheinlich günstigsten Kredit erhält ein Finanzierungsinteressent bei Abschluss eines variablen Darlehens. Hierbei ist der Marktzinssatz die am stärksten ausschlaggebende Größe für die Sollzinskonditionen der Finanzierung. Diese wird in regelmäßigem Turnus (z. B. alle 3 Monate) an die aktuelle Marktentwicklung angepasst. Bei einem variablen Darlehen zahlt der Kreditnehmer zwar keinen Aufschlag für eine Zinsbindung, trägt jedoch entsprechende, finanzielle Risiken bei einer evtl. Marktzinsverschlechterung. Es existieren auch sog. Cap-Darlehen – dies sind variabel verzinste Darlehen, für die allerdings eine Zinshöchstgrenze festgelegt wurde, die nicht überschritten werden kann. Es ist bei den meisten variablen Darlehen zudem möglich, zu jedem Zinsanpassungszeitpunkt eine Darlehensumwandlung in ein Darlehen mit Zinsbindung vorzunehmen.

Wie lang sollte eine vereinbarte Zinsbindung sein?

Auch diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten. Die Länge der Zinsbindung hängt von den angebotenen Konditionen, der Darlehenssumme und wiederum der Ausgangssituation am Markt bzw. des Darlehensnehmers ab. Nach dem Ende der Zinsbindungsfrist bleibt in den meisten Fällen eine Restschuld übrig, die dann anschlussfinanziert werden muss. Je nach Höhe der ursprünglichen Darlehenssumme, des Tilgungssatzes und der Länge der Laufzeit ist diese Restschuld entweder vergleichsweise hoch oder eben niedriger.

Verfügt der Darlehensnehmer über eine gute bis sehr gute Einkommenssituation und sind die Marktzinsen bei Abschluss der Erstfinanzierung relativ hoch, empfiehlt sich eher der Abschluss eines variablen Darlehens oder eines Darlehens mit geringer Zinsbindung (z. B. 5 Jahre).

Zinsbindung ist auch eine Pflicht

Die Vereinbarung eines Sollzinsbindungszeitraumes beinhaltet auch die Pflicht, das Darlehen über die Laufzeit mit den vereinbarten Konditionen zu bedienen. Der Kreditgeber verpflichtet sich zur Berechnung des Zinssatzes über den vereinbarten Zeitraum und der Darlehensnehmer zur Zahlung der entsprechenden Zinsen. Im Gegensatz zu variablen Darlehen ist eine Kündigung und sofortige Ablösung eines Darlehens mit einer bestehenden Sollzinsbindung nicht so ohne weiteres möglich.

Die Bank muss dies nicht akzeptieren – tut sie es doch, verlangt sie hier in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung für den entgangenen Zinsgewinn. Der Finanzierungsinteressent sollte also alle Vor- und Nachteile sehr sorgfältig abwägen, bevor er sich für oder gegen ein Darlehen mit Sollzinsbindung entscheidet.