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Immobilienkredit: Notwendige Voraussetzungen für eine erfolgreiche Finanzierung

Soll eine Immobilie erworben oder neu gebaut werden, kann dies meist nur unter Zuhilfenahme einer Finanzierung realisiert werden. Ein Immobilienkredit ist jedoch keine so ganz einfach und schnell zu erledigende Angelegenheit wie vielleicht ein (vergleichsweise niedriger) Konsumenten-Ratenkredit oder die kurzzeitige Überziehung des Dispositionsrahmens. Typischerweise sind mit einem Immobilienkredit relativ hohe Darlehenssummen und lange Laufzeiten verbunden, die entsprechende finanzielle Belastungen nach sich ziehen. Der Interessent sollte daher eine sehr detaillierte und realistische Finanzierungsplanung erstellen und die notwendigen Voraussetzungen für den Erhalt und – darüber hinaus – für die erfolgreiche Rückführung bis zur Schuldenfreiheit kennen und erfüllen. Die Tragweite einer solchen Entscheidung sollte keinesfalls unterschätzt werden.

Generelle Voraussetzungen für den Erhalt eines verbindlichen Angebotes

Der Gang zu einem (oder aus Vergleichsgründen besser zu mehreren) Kreditinstituten zwecks einer Immobilienfinanzierungsanfrage lohnt sich nur, wenn die allgemeinen, notwendige Kriterien für den Erhalt einer Immobilienfinanzierung erfüllt werden. Hierzu gehören neben einem geschäftsfähigen Alter (die meisten Banken vergeben Immobilienkredite nur an 18- bis max. 74-jährige) natürlich unbedingt entsprechende Einkommensverhältnisse, aus denen die Rückzahlungen (Zins- und Tilgungszahlungen) erfolgen können. Außerdem sollten eine deutsche Staatsangehörigkeit bzw. eine entsprechende behördliche Arbeits- / Aufenthaltsgenehmigung sowie eine gute Bonität (wie z. B. eine gute SCHUFA-Einstufung) vorhanden sein. Wird eine oder mehrere dieser Voraussetzungen nicht erfüllt, ist es so gut wie sicher, dass kein seriöses Kreditinstitut ein verbindliches Immobilienfinanzierungsangebot abgeben wird. Die internen Richtlinien der möglichen Finanzierungsgeber beinhalten eine sehr genaue Prüfung dieser Voraussetzungen – hinzu kommen weitere, oft auch subjektive Kriterien der einzelnen Anbieter.

Welche Voraussetzungen sollten idealerweise noch erfüllt werden?

Auch die Erfüllung der bereits genannten Kriterien bedeutet nicht zwangsläufig, dass eine Finanzierung erfolgreich durchgeführt werden kann. Idealerweise sollten wichtige Voraussetzungen wie ein ausreichender Eigenkapitalanteil, der Einbezug von Fördermöglichkeiten, eine genaue Planung der finanziellen Belastungen mit einem ausreichenden Puffer an frei verfügbaren Einkommen, eine hinreichende Absicherung von Risiken etc. ebenfalls erfüllt werden. Einige Punkte davon werden auch von bestimmten Kreditinstituten vorgeschrieben – so bieten z. B. bei Weitem nicht alle Anbieter eine Immobilienfinanzierung ohne oder mir sehr geringem Eigenkapitalanteil an, sondern verlangen Nachweise über eine entsprechende Einbringung. Dies sollte nicht als Gängelung verstanden werden, sondern als Voraussetzung, welche auch im Interesse des Darlehensnehmers liegt. Niemandem ist geholfen, wenn eine risikoreiche Finanzierung nach einiger Zeit aufgrund fehlender Rückzahlungsfähigkeit des Darlehensnehmers nicht mehr bedient werden kann.

Empfehlungen

Viele Kreditinstitute bieten Immobilienfinanzierungen mit einem Beleihungsauslauf bis zu 60 oder 70 Prozent an. Bei dieser Höhe des Darlehens werden auch die besten Konditionen am Markt erzielt. Nimmt der Darlehensnehmer bei den entsprechenden Anbietern eine höhere Darlehenssumme in Anspruch, bedeutet dies nicht nur höhere Zinskosten, sondern auch ein viel größeres Risiko. Experten empfehlen zwischen 20 und 30 Prozent Eigenkapital in ein Immobilienprojekt einzubringen. Dieses Eigenkapital dient nicht nur als Puffer für den Kauf- bzw. Herstellungspreis selbst, sondern soll auch Nebenkosten (wie z. B. Notar- und Grundbuchkosten) oder auch unvorhergesehene Kosten auffangen. Hier schließt sich eine weitere Empfehlung an: Jedes Finanzierungsvorhaben sollte sehr detailliert und realistisch vorgeplant sein, damit es später nicht zu finanziellen Belastungen kommt, die mitunter das ganze Projekt gefährden können. Hilfestellung kann sich dabei jeder Interessent bei entsprechenden Finanzierungsberatern einholen.