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Baufinanzierung mit Tilgungsaussetzung – eine spezielle Strategie

Wenn bestimmte Voraussetzungen gegeben sind, kann eine Baufinanzierung mit Tilgungsaussetzung eine gute Entscheidung sein, um die Zinsaufwendungen für das aufgenommene Darlehen zu reduzieren. Eine Immobilie wird überwiegend mittels eines Annuitätendarlehens finanziert. Bei einer Tilgungsaussetzung wird die Kreditsumme zunächst – über einen längeren Zeitraum – nicht zurückgezahlt. An die Bank werden lediglich die Zinsen als Zahlungen geleistet.

Parallel zum Baufinanzierungsdarlehen schließt der Kreditkunde einen weiteren Sparvertrag ab. Dies können ein Bausparvertrag, Immobilienfonds oder auch eine Renten- oder Lebensversicherung sein.  Wichtig ist, dass es sich um eine Geldanlage mit hoher Zinserwartung handelt. Bei diesem zusätzlichen Sparvertrag sollten die vereinbarte Sparsumme, die monatlichen Raten sowie die Laufzeit mit dem Baudarlehen abgestimmt werden und übereinstimmen. Das heißt, während die Tilgung für das Baudarlehen ausgesetzt ist, werden die dafür erforderlich gewesenen Raten in den separaten Sparvertrag eingezahlt, wo dann ein entsprechendes Guthaben mit Verzinsung aufgebaut wird. Die Kreditschuld aus der Baufinanzierung bleibt dabei während der gesamten Laufzeit konstant. Nach Ablauf des Sparvertrages wird dann die entstandene Guthabensumme genutzt, um das Baudarlehen komplett zu tilgen.

Die wichtigste und entscheidende Voraussetzung für den Erfolg einer solchen Strategie der Baufinanzierung ist die Auswahl einer möglichst sicheren und ertragsstarken Anlageform für den separaten Sparvertrag, um die Akzeptanz und Zustimmung der Bank zu erreichen, die das Baudarlehen gewährt hat. Unterschiedliche Kapitalanlagen haben auch unterschiedliche Risiken und werden deshalb werden von den Banken differenziert bewertet und akzeptiert. Zu den sichersten Spar- bzw. Anlageformen zählen unter anderem Bausparverträge, fondsgebundene Lebensversicherungen, Rentenversicherungen und Festgelder.

Diese Sparformen werden für eine Baufinanzierung mit Tilgungsaussetzung gewöhnlich akzeptiert. Die Vorteile der Tilgungsaussetzung können sein, dass zum Beispiel die monatliche Rate für den separaten Sparvertrag wesentlich geringer ist, als bei einem vergleichbaren Annuitätendarlehen, oder dass die parallel laufende Kapitalbildung deutlich höhere Erträge abwirft als die Aufwendungen, die vergleichsweise für das Darlehen aufzubringen gewesen wären – am Ende also die Guthabenzinsen höher sind als die Darlehenszinsen.

Denkmalgeschütze Immobilien lohnen sich gleich doppelt

Der Besitzer einer fremd vermieteten Immobilie – idealer Weise einer sanierten Denkmalschutz-Immobilie, finanziert dieses Objekt über eine Baufinanzierung mit Tilgungsaussetzung. Dadurch kann sich ein doppelter Steuervorteil ergeben, weil der Finanzierungsaufwand für das denkmalgerecht sanierte Objekt als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden kann und auch die Erträge steuergemindert angelegt werden können. Das Beste wäre in diesem Fall, zum Beispiel eine denkmalsanierte Eigentumswohnung zu erwerben und diese fremd zu vermieten. Die Mieteinnahmen können zur Deckung der Kreditschuld verwendet werden, und gleichzeitig kommt es durch die steuerlichen Abschreibemöglichkeiten nach zum Beispiel zwölf Jahren zur hundertprozentigen Refinanzierung der Sanierungskosten, die gewöhnlich Bestandteil der Finanzierungssumme sind.

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