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Auslandsfinanzierung – Die Chancen der Zeit nutzen

Der Erwerb einer Auslandsimmobilie kann viele Vorteile bieten: Neben einer reinen Kapitalanlage kann die Ferienimmobilie auch als Zweitwohnsitz bzw. als kostengünstiges Domizil während des eigenen Urlaubs dienen. Ob Strandhaus im sonnigen Süden oder rustikales Holzhaus in den Bergen Kanadas – der eigenen Vorstellungskraft sind hierbei kaum Grenzen gesetzt. Allerdings gibt es bei der Planung und der Realisation einer Auslandsfinanzierung und dem zusammenhängenden Erwerb einer Auslandsimmobilie einige Dinge zu beachten, damit aus dem Traum nicht ein Alptraum wird.

Für Laien empfiehlt es sich dabei in der Regel, einen entsprechenden Fachberater und ggf. einen Rechtsberater, der mit den Gegebenheiten vor Ort vertraut und der Sprache mächtig ist, hinzuzuziehen. Der Ablauf einer Auslandsfinanzierung ist deutlich komplexer als eine Immobilienfinanzierung im Inland, da vor allem gesetzliche Vorgaben und wirtschaftliche Bedingungen im Zielland beachtet werden müssen.

Finanzierung über eine deutsche Bank

Die Finanzierung einer Auslandsimmobilie ist grundsätzlich auch über ein deutsches Kreditinstitut möglich. Hierbei ist zu beachten, dass ein deutsches Kreditinstitut meist auch in Deutschland greifbare Sicherheiten verlangt – die Immobilie im Ausland selbst kann also nicht bzw. nur in Ausnahmefällen als Sicherheit dienen. Ideal wäre z. B. eine unbelastete Immobilie innerhalb Deutschland, welche beliehen werden kann. Grundsätzlich ist eine sehr detaillierte und langfriste Planung einer solchen Auslandsfinanzierung notwendig – die möglichen Anbieter in Deutschland unterscheiden sich teils deutlich in Voraussetzungen, Konditionen und Bewertungskriterien. Eine schnelle Entscheidung für oder gegen ein Immobilienprojekt im Ausland ist daher in den allermeisten Fällen NICHT anzuraten, sondern erfordert gründliche und umfassende Recherchearbeit.

Finanzierung über eine ausländische Bank

Es ist fraglich, ob die Auslandsimmobilie im Zielland auch über eine entsprechend ausländische Bank finanziert werden kann. In vielen Ländern sind Ausländern durch entsprechende Rechtsvorschriften enge Grenzen gesetzt, was die Möglichkeit von Finanzierungen und Immobilienerwerb betrifft. Auch können die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen völlig anders geartet sein, so dass eine Finanzierung über eine ausländische Bank ggf. viel ungünstiger ist als eine Finanzierung über ein deutsches Kreditinstitut. In jedem Fall sollten – um Missverständnisse und ggf. unschöne Überraschungen zu vermeiden – ein Dolmetscher sowie ein Rechtsbeistand mit entsprechenden Kenntnissen des Ziellandes konsultiert werden. Bei der Finanzierung über ein deutsches Kreditinstitut gibt es keine Sprachprobleme und es gilt deutsches Vertragsrecht, was letztlich zu mehr Transparenz bei der Finanzierung führt.

Ferienimmobilie als Kapitalanlage

Eine Ferienimmobilie kann nicht nur zum Eigennutz, sondern natürlich auch der Kapitalanlage – in der Regel durch Vermietung – dienen. Allerdings sollte sich der Interessent vor dem Kauf und der Finanzierung der entsprechenden Auslandsimmobilie sehr ausführlich über die Voraussetzungen, die geltenden Gesetze und die wirtschaftlichen Umgebungsbedingungen informieren. So gibt es beispielsweise Länder, in denen Ausländer nur dann Immobilieneigentum erwerben dürfen, wenn diese auch eine bestimmte Anzahl Tage im Jahr dort wohnen. In wieder anderen Ländern dürfen Ausländer gar kein Immobilieneigentum erwerben, wenn dies als Kapitalanlage dienen soll. Fraglich ist auch, wie die Einnahmen versteuert werden – so sollte mit einem Steuerberater geklärt werden, welche Steuerabkommen ggf. zwischen dem Zielland und Deutschland bestehen und wie die Besteuerung im Einzelnen erfolgt.

Ferienimmobilie als Zweitwohnsitz

Soll eine Immobilie im Ausland als Zweitwohnsitz dienen, müssen ebenfalls alle lokalen Regelungen und Umgebungsbedingungen beachtet werden. Rund eine Million Deutsche besitzen eine Auslandsimmobilie, welche als Zweitwohnsitz oder als vermietbares Objekt genutzt wird. Die Nutzung als Zweitwohnsitz ist dabei in aller Regel einfacher zu handeln als bei Vermietungsabsichten. Trotzdem rechnet sich die Investition meist nur dann, wenn das Objekt auch vermietet werden kann. Es gibt Anbieter am Markt, die sich mit Komplett-Paketen um die entsprechende Suche und Abwicklung kümmern – für einen einzelnen deutschen Interessenten ist es normalerweise sehr schwierig, alle notwendigen Arbeiten wie z. B. Wertgutachtenerstellung, Prüfung der Bedingungen und Voraussetzungen, Eintragung der Hypothek und die Abwicklung rund um Kauf und Finanzierung zu bewerkstelligen.

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